7月20日上午，金水区人民法院民一庭副庭长何珂收到一封特殊的感谢信——来自一位败诉的当事人。信中说：自以为百分之百胜诉的官司，结果却是败诉，我感到很迷茫。前去咨询承办法官何珂，她向我解开了迷惑，诉讼方向不准确是我败诉的主要原因。我心服口服，同时也确立了对法律、法官依法办案主持正义的信心。

    案情简介：

    原告张某与被告赵某于2015年8月份签订《房屋买卖合同》一份，约定赵某将其名下位于郑州市金水区南阳路某小区的房子以92万元的价格卖给张某，由于该房屋还没有办理房产证，双方约定在该房屋房产证办理下来之前，房屋以出租的形式租给张某。合同签订后，张某向赵某支付了3万元定金并对房屋进行了装修。2017年9月，该房屋房产证办理完成，房子被登记在赵某名下。几天后，张某通过银行向赵某转账70万元购房款。之后张某多次催促赵某办理过户手续，赵某均置之不理。无奈之下，张某向金水区人民法院提起诉讼，要求赵某继续履行双方所签订的《房屋交易合同》，按照合同要求配合办理过户手续。

    经法院审理查明，原、被告双方签订的《房屋交易合同》真实有效。但是，被告在2017年10月将该房屋以130万元的价格抵押给案外人，现该房屋抵押登记在案外人名下，无法办理过户。所以对于原告的诉请，本院不予支持。

    法官说法：

    《物权法》规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

    本案中，涉案房屋已抵押登记在案外人名下，现无证据证明抵押权人同意转让该房屋，原告也未代为清偿债务消灭抵押权，故原告要求被告配合办理过户手续，本院不予支持。原告可以待抵押权消灭后另行主张要求被告配合办理房屋过户手续，也可以依据合同约定要求被告承担支付违约金、赔偿损失等违约金责任。

    法官提醒：

    在购买二手房屋时，可以先去房管局、不动产中心等有关机构查询该房屋是否存在抵押、查封等情况。同时，当事人在维护自己的合法权益时，要选择正确的、对自己最有利的诉讼方向，否则可能有理也会败诉。